Namu apsaimniekošana un īpašnieku atbildība
Namu apsaimniekošana ir specifisks pakalpojums, jo daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas kopīpašuma kopīga pārvaldīšana ir īpašs īpašuma tiesību īstenošanas veids, kura ietvaros katrs dzīvokļa īpašnieks nav pilnībā patstāvīgs subjekts, bet tiesības var īstenot tikai kopā ar citiem dzīvokļu īpašniekiem. Iegādājoties īpašumā dzīvokli, īpašumā tiek iegūts ne tikai atsevišķs dzīvoklis, bet arī mājas domājamā daļa un patērētājs ir īpašnieks ne vien dzīvoklim, bet arī dzīvojamās mājas kāpņu telpai, pagrabam, jumtam u.c.
Īpašuma tiesība uz dzīvokļa īpašumu dzīvokļa īpašniekam rada ne vien pilnīgas varas tiesību uz to, bet arī uzliek noteiktus pienākumus. Viens no šādiem dzīvokļa īpašnieka pienākumiem ir Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 5.panta pirmajā daļā noteiktais pienākums nodrošināt dzīvojamās mājas pārvaldīšanu, kas ietver arī ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu saistītu lēmumu pieņemšanu un darījumu slēgšanu. Ja dzīvojamā māja ir sadalīta dzīvokļu īpašumos, ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu saistīti lēmumi tiek pieņemti Dzīvokļa īpašuma likumā noteiktajā kārtībā.
Viens no lēmumiem, kuru dzīvokļu īpašnieki var pieņemt saistībā ar likumā noteikto pārvaldīšanas darbību izpildi, ir dzīvojamās mājas pārvaldnieka izvēle. Noslēdzot dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgumu ar pārvaldnieku, dzīvokļu īpašnieki līgumā noteiktā apmērā uzdod pārvaldniekam veikt obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības. Pārvaldīšanas līguma noslēgšana ar pārvaldnieku ir veids, kādā dzīvojamās mājas īpašnieks (arī dzīvokļa īpašnieki) izpilda likumā noteikto pienākumu pārvaldīt dzīvojamo māju. Turklāt tieši dzīvojamās mājas īpašnieks ir atbildīgs, lai viņa izvēlētais pārvaldnieks atbilstu Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā izvirzītajām profesionālās kvalifikācijas prasībām.
Gadījumā, ja pārvaldnieks nepienācīgi veic viņam uzdotās pārvaldīšanas darbības vai citus likumā noteiktos pārvaldnieka pienākumus, piemēram, neved mājas lietu, nereģistrējas Dzīvojamo māju pārvaldnieku reģistrā vai arī nesniedz jebkura veida informāciju, dzīvojamās mājas īpašnieks var izbeigt ar viņu pārvaldīšanas līgumu un uzticēt mājas pārvaldīšanu citai personai. Dzīvojamās mājas īpašnieks savu pilnvarojumu pārvaldniekam var atsaukt jebkurā laikā.
Tāpat Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 16.panta pirmā daļa nosaka, ka pārvaldnieks ir atbildīgs dzīvojamās mājas īpašniekam par viņam dotā pārvaldīšanas uzdevuma izpildi saskaņā ar šā likuma, Civillikuma un noslēgtā pārvaldīšanas līguma noteikumiem.
Apsaimniekošanas formas
Daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopība (dzīvokļu īpašnieki) var izvēlēties šādas apsaimniekošanas formas:
- Dzīvojamās mājas apsaimniekotāju, kas visbiežāk ir sabiedrība ar ierobežotu atbildību (SIA) - apsaimniekošanas funkcijas tiek nodotas SIA, noslēdzot līgumu.
- Dzīvokļu īpašnieku biedrība (DzĪB) - dibinot DzĪB, apsaimniekošanas funkcijas tiek nodotas biedrībai. Ja DzĪB darbības rezultātā radīti zaudējumi, tiesības vērsties tiesā ir vispārējā civiltiesiskajā kārtībā.
Biedrību un nodibinājumu tiesības nosaka Biedrību un nodibinājumu likums, biedrības statūti un Dzīvokļa īpašuma likums.
Lai risinātu konkrētus apsaimniekošanas jautājumus, dzīvokļu īpašniekam jāvēršas pie DzĪB, kā pie dzīvojamās mājas pārvaldnieka. Ja DzĪB darbības rezultātā dzīvokļa īpašniekam ir nodarīti zaudējumi, dzīvokļa īpašniekam ir tiesības savu tiesību un interešu aizsardzībai vērsties tiesā vispārējā civiltiesiskajā kārtībā.
- Dzīvokļu īpašnieku kooperatīvā sabiedrība (DzĪKS) - dibinot DzĪKS, apsaimniekošanas funkcijas tiek nodotas kooperatīvai sabiedrībai. Arī šajā gadījumā zaudējumu gadījumā tiesības vērsties tiesā ir īpašniekiem.
DzĪKS un dzīvokļu īpašnieku tiesības nosaka Kooperatīvo sabiedrību likums un Dzīvokļa īpašuma likums.
Lai risinātu konkrētus apsaimniekošanas jautājumus, dzīvokļu īpašniekam jāvēršas pie DzĪKS, kā dzīvojamās mājas pārvaldnieka. Ja DzĪKS darbības rezultātā dzīvokļa īpašniekam ir nodarīti zaudējumi, dzīvokļa īpašniekam ir tiesības savu tiesību un interešu aizsardzībai vērsties tiesā vispārējā civiltiesiskajā kārtībā.
Kur vērsties strīda gadījumā ar namu apsaimniekotāju?
Strīda ar namu apsaimniekošanas pakalpojuma sniedzēju gadījumā patērētājs var vērsties:
- Īres valdē (tikai Rīgā), kas sniedz bezmaksas konsultācijas un ieteikumus par dzīvojamo telpu izīrēšanu, uzturēšanu, pārvaldīšanu un apsaimniekošanu.
- Vietējā pašvaldībā.
- Tiesā.
- Patērētāju tiesību aizsardzības centrā (PTAC), kas individuālu strīdu situācijas starp patērētāju un apsaimniekošanas pakalpojuma sniedzēju neskata, bet sniedz palīdzību atbildes saņemšanai no komersanta.
Tāpat PTAC veic uzraudzību atbilstoši noteiktajām uzraudzības prioritātēm, izvērtējot esoša vai iespējama pārkāpuma ietekmi un patērētāju kolektīvajām interesēm. Uzraudzības darba plānošanā un veikšanā PTAC ņem vērā saņemtajās sūdzībās sniegto informāciju.